Embargos de terceiro com base em contrato sem registro só são admissíveis se comprovada a posse do imóvel

A Súmula 84, do STJ, admite a oposição de embargos de terceiros para discutir a posse de bem imóvel advinda de contrato de promessa de compra e venda, ainda que sem o devido registro em cartório, desde que o terceiro comprove, também, a efetiva posse do bem. Dando aplicação a esse entendimento sumulado, a 2ª Turma do TRT-MG não admitiu agravo de petição em embargos de terceiro oposto por uma empresa, que se dizia possuidora do imóvel penhorado em execução trabalhista.

A agravante alegou que havia comprado o terreno através de contrato de promessa de compra e venda, no ano de 1999, da ex-esposa de um dos sócios da empresa executada. Argumentou também que o imóvel permaneceu alugado para a mesma ex-proprietária desde o ano de 2000 e que, apesar da venda já consumada, ainda não havia sido feita a transferência do bem no registro cartorário.

Mas, segundo explica o desembargador relator, Jorge Berg de Mendonça, a escritura pública de compra e venda do imóvel somente foi passada em 2005, sendo o registro efetuado apenas em 2006, quando já pendia sobre o bem o ônus de penhoras determinadas pela Justiça Federal, pelo INSS e em várias reclamações trabalhistas, inclusive a movida pelo reclamante em questão, a qual data de 2002. Assim, na época do registro da escritura, o imóvel já estava inalienável, por força dessas decisões judiciais, o que torna a venda totalmente ineficaz perante a Justiça. Frisa o relator que a transmissão da propriedade imóvel só se consuma com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. “ Para que se confira a mesma eficácia ao contrato de compra e venda, tornando-o oponível a terceiros, é imprescindível que seja o mesmo também registrado perante o cartório competente ”- completa.

O desembargador esclarece que a Súmula 84 do STJ tem por objetivo proteger o possuidor de imóvel ameaçado de penhora ilegítima, a despeito dos registros cartoriais, mas que o compromisso de compra e venda, por si só, não impede a realização de penhora sobre o bem, uma vez que a agravante tinha de comprovar que estava efetivamente na posse do imóvel desde 1999. “ Pelo contrário, a vendedora do bem ajuizou embargos de terceiro contra o mesmo exeqüente já em 2003, dizendo-se proprietária e possuidora do mesmo, o que é incompatível com as alegações da agravante de que está na posse do imóvel desde 1999 ” - acrescenta. Além do que, o contrato de locação com a ex-esposa do executado é datado de 2006, portanto, muito posterior à penhora, efetuada em 2002.

Por essas razões, a Turma manteve a sentença que declarou válida a penhora realizada sobre o imóvel registrado em nome do agravante.

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